共享車(chē)位、內部挖潛 上海不少小區想方設法破解停車(chē)難

緩解停車(chē)難 湖北齊星智能立體循環(huán)車(chē)庫扛大任

日前，一段小區停車(chē)糾紛成了火爆視頻。視頻中一位阿姨激動(dòng)地說(shuō)：“請問(wèn)這24戶(hù)居民，是朝鮮戰場(chǎng)上回來(lái)的，還是抗日戰爭的老兵？如果是，我讓車(chē)位！"

阿姨所在的小區，一共劃有24個(gè)停車(chē)位，但小區居民有170多戶(hù)。2015年小區居委會(huì )召開(kāi)全體居民大會(huì )，確定24戶(hù)人家先得到固定車(chē)位。這位阿姨是位租客，她質(zhì)疑現行規則，認為老小區就該誰(shuí)先進(jìn)來(lái)誰(shuí)先停。

小區停車(chē)難，已成為困擾諸多大城市的城市病之一，上海也不例外?！渡虾＝煌ㄐ袠I(yè)發(fā)展報告（2018）》顯示，2017年底，上海市注冊機動(dòng)車(chē)保有量390.5萬(wàn)輛，較上年增長(cháng)8.5%。截至2017年6月，全市居住類(lèi)停車(chē)缺口達84.9萬(wàn)個(gè)。供需之間的巨大落差，使得很多小區的停車(chē)問(wèn)題成了“無(wú)解”難題。

共享車(chē)位要無(wú)縫對接才行

時(shí)間碰不上、價(jià)格不劃算、距離有點(diǎn)遠，這些都制約著(zhù)車(chē)位共享的有效性。

遇上高峰時(shí)段和惡劣天氣，“有門(mén)不能出，有家不能回”曾是大華地區居民的真實(shí)寫(xiě)照。

由于原始規劃落后和管理水平欠缺，大華地區的交通狀況無(wú)法滿(mǎn)足現實(shí)需要，通行差、停車(chē)難成為居民的投訴熱點(diǎn)。

為此，大場(chǎng)鎮排摸大華區域內停車(chē)矛盾突出的小區，采用的解決之道頗具普遍性：一是在周邊路段設立時(shí)段性停車(chē)泊位，在寶山交警一中隊的支持下，在大華地區增設路面泊位599個(gè)；二是通過(guò)美麗家園建設改造，在有條件的小區增設停車(chē)位；三是推行商圈停車(chē)位夜間共享，利用大華虎城App創(chuàng )建智能停車(chē)功能，由虎城拿出160個(gè)夜間閑置車(chē)位供周邊居民夜間停放，實(shí)現“錯峰停車(chē)”。

聽(tīng)起來(lái)不錯，可新措施實(shí)施初期就“遇冷”。不少居民反映時(shí)間碰不上、價(jià)格不劃算、距離有點(diǎn)遠。居民停車(chē)時(shí)間集中在18時(shí)至19時(shí)，商場(chǎng)20時(shí)才能進(jìn)場(chǎng)停車(chē)；小區停車(chē)是先到先得，有的居民不需要每天都在外面停車(chē)，包月停車(chē)不劃算；有的居民確實(shí)有停車(chē)需求，但家住在共享停車(chē)點(diǎn)一公里之外，回家有點(diǎn)遠。

大場(chǎng)鎮再次與大華虎城協(xié)調，增設單次停車(chē)服務(wù)，操作比較靈活，隨用隨訂，大華虎城商圈的辦公樓車(chē)庫也拿出部分車(chē)位供居民夜間停車(chē)，居民18時(shí)就能停放，為共享單車(chē)劃定專(zhuān)門(mén)的停放區域，居民停好車(chē)后可騎共享單車(chē)回家。

這個(gè)案例有了較好的結局，但并非所有小區都這么幸運。記者調查發(fā)現，一些小區之所以無(wú)法在周邊共享車(chē)位，主要因為周邊道路不具備停車(chē)條件、附近沒(méi)有車(chē)位可借或共享車(chē)位離小區較遠。還有不少街道以及居委干部表示“協(xié)調成本太高，超出自身能力范圍”。位于水電路上的一個(gè)小區，原本希望借用附近圖書(shū)館地下車(chē)位，但最近因為圖書(shū)館自身車(chē)位緊張，無(wú)法滿(mǎn)足居民需求。

記者了解到，目前上海遵循“總量控制、有限供應、差別管理”的原則，把時(shí)段性道路停車(chē)場(chǎng)定位為停車(chē)矛盾突出地區的“臨時(shí)性過(guò)渡措施”。同濟大學(xué)城市規劃系教授潘海嘯認為，針對小區周邊道路夜間停車(chē)的規定還需細化。在英國，道路普遍可以停車(chē)，但如何停、怎么收費都有詳細規定。而道路停車(chē)場(chǎng)設置只能起到補充、緩解的作用，擴大半徑、加大公共停車(chē)場(chǎng)建設才是更有效的措施，這其中居民的觀(guān)念也需轉變。他舉例說(shuō)：“法國巴黎的金融中心有個(gè)很大的停車(chē)場(chǎng)，價(jià)格合理，很多平時(shí)上班不用車(chē)的居民就把車(chē)停在那里，周末坐地鐵過(guò)去把車(chē)開(kāi)走。”

小區內部挖潛“學(xué)問(wèn)不少”

有車(chē)族希望增車(chē)位，無(wú)車(chē)族希望有綠化景觀(guān)，平衡二者不能簡(jiǎn)單“少數服從多數”。

內部挖潛，成為增加車(chē)位源頭供給的又一個(gè)有效方法，不過(guò)里面的學(xué)問(wèn)也不少。

經(jīng)過(guò)改造，長(cháng)寧區一小區自行車(chē)庫前的綠地成了停車(chē)位，車(chē)庫頂上建了小花園。通過(guò)專(zhuān)業(yè)設計建成的10個(gè)微型景觀(guān)保留或移栽大樹(shù)，配種漂亮植物，舊小區成了園林式小區，停車(chē)位由原來(lái)的90個(gè)增至130個(gè)。

小區停車(chē)狀況得到極大緩解，車(chē)庫頂上花園的方案有望得到推廣。然而，景觀(guān)停車(chē)位的綠化將部分一二樓居民的陽(yáng)光擋住，居民希望改造綠化。居委會(huì )重新召開(kāi)聽(tīng)證會(huì )，在取得居民同意后，對改造圖重新設計。

在居民區中，這樣的情況很多：有車(chē)一族希望通過(guò)改造增加車(chē)位，無(wú)車(chē)一族希望擁有更多綠化景觀(guān)，最終按照民主決議可以找到答案。然而，綠化和車(chē)位的真正平衡，卻不是簡(jiǎn)單的“少數服從多數”就可以實(shí)現的。在虹口郵電新村，為了一個(gè)違建拆除后的空地如何使用，居委會(huì )多次召開(kāi)聯(lián)席會(huì )議，多次征求居民意見(jiàn)，最后的方案是減少車(chē)位數量兼顧綠化。

另一個(gè)內部挖潛的主要辦法是增加立體車(chē)庫。普陀區東新路99弄，由于小區部分房屋還在建，開(kāi)發(fā)商為了更好的出售率，決定自行出資在原先地下車(chē)庫基礎上建雙層立體停車(chē)庫，在爭取超過(guò)89%的業(yè)主簽字同意改建車(chē)庫后，原先的200多個(gè)停車(chē)位增加到400多個(gè)停車(chē)位，每月停車(chē)費上漲100元。

不過(guò)，增加立體車(chē)庫也不是那么容易。一位業(yè)委會(huì )主任說(shuō)，自己所在的小區還曾因為立體車(chē)庫和開(kāi)發(fā)商打過(guò)官司。因為立體車(chē)庫的產(chǎn)權是開(kāi)發(fā)商的，居民只能租不能買(mǎi)，遇到維修等事情居民就不肯掏錢(qián)，而這個(gè)開(kāi)發(fā)商的項目公司卻注銷(xiāo)了。

對此，潘海嘯建議，小區內部挖潛的前提必須明確，哪些空間是可用的、哪些空間是不可用的，比如消防通道、步行空間必須留出來(lái)的，一些綠化帶要保留，在這個(gè)基礎上進(jìn)行改造挖潛。而停車(chē)問(wèn)題必須系統考慮，單純增加車(chē)位解決不了問(wèn)題，必須真正建立一個(gè)平衡機制。其中，停車(chē)規則制定可謂重中之重。

“先來(lái)先停”原則是否遵守

小區內是否實(shí)行“先到先停”原則，屬于業(yè)主共同決定的事項，并非每個(gè)小區必須一致。

事實(shí)上，一些小區停車(chē)矛盾爆發(fā)，和小區先前的規則不適應現狀有關(guān)。

很多建造時(shí)間10年以上的小區，當初制定的規則是有車(chē)的業(yè)主可獲得固定租用車(chē)位。然而10年過(guò)去了，小區里有車(chē)的業(yè)主越來(lái)越多，后來(lái)有車(chē)或搬入的業(yè)主意見(jiàn)越來(lái)越大，要求更改規則，先來(lái)先停。

康泰新城開(kāi)發(fā)商原有車(chē)位195個(gè)，小區業(yè)主機動(dòng)車(chē)擁有量約2090輛，停車(chē)難成為小區突出矛盾。為緩解停車(chē)難問(wèn)題，康泰新城黨支部、居委會(huì )、業(yè)委會(huì )與復瑞物業(yè)，共同制定康泰新城機動(dòng)車(chē)管理辦法及取消小區的固定車(chē)位方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì )表決通過(guò)機動(dòng)車(chē)管理調整方案并予以實(shí)施——

取消小區120個(gè)固定車(chē)位，采用先到先停辦法；重新梳理小區機動(dòng)車(chē)登記情況，現納入系統的包月車(chē)輛約1430輛，臨停車(chē)輛約450輛，輪候排隊需進(jìn)入車(chē)輛管理系統的約210輛；根據小區現有地面車(chē)位情況，對小區機動(dòng)車(chē)進(jìn)行總量控制。規定非小區業(yè)主車(chē)輛18時(shí)至次日7時(shí)謝絕進(jìn)入小區（特種車(chē)輛除外）。

記者調查發(fā)現，在近兩年重新調整停車(chē)規則的小區，基本都采取“先來(lái)先停”的方式。原因也簡(jiǎn)單，有車(chē)卻沒(méi)有固定車(chē)位的業(yè)主成了大多數，原先租用固定車(chē)位的業(yè)主成了少數人。

按照現行法律，是否每個(gè)小區的停車(chē)都必須遵循“先來(lái)先停”原則？光大律師事務(wù)所高級合伙人吳海說(shuō)，首先要明確什么是公共車(chē)位。根據《物權法》第七十二條：“業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)。”也就是說(shuō)，小區里只要不是專(zhuān)屬于某個(gè)業(yè)主的部位，都屬于業(yè)主共有部分。除了業(yè)主自有（包括開(kāi)發(fā)商持有）的車(chē)位以外，其他車(chē)位都處在共有部位，屬于公共車(chē)位。小區公共車(chē)位如何管理和使用，應由業(yè)主共同決定。在小區內是否實(shí)行“先到先停”原則，屬于業(yè)主共同決定的事項，并非每個(gè)小區必須一致。

復旦大學(xué)國際關(guān)系與公共事務(wù)學(xué)院教授劉建軍認為，對于停車(chē)難的小區，成立停車(chē)自治小組，建立符合大多數人利益的公約，“先來(lái)先停”原則因為滿(mǎn)足了最大程度的共享，成為趨勢也是自然的。不過(guò)，由于規則變動(dòng)導致的原有車(chē)主利益受損問(wèn)題，專(zhuān)家建議可以采取適當補償機制，在既有機制上平穩過(guò)渡，從而減少矛盾沖突。

租客住戶(hù)有無(wú)平等停車(chē)權

根據現行的《物業(yè)法》《物業(yè)管理條例》，租戶(hù)停車(chē)權利同樣屬于業(yè)主共同決定的事項。

小區停車(chē)規則的另一個(gè)矛盾焦點(diǎn)，集中在租客停車(chē)權利上。

閔行區蓮花路附近一個(gè)小區，地面車(chē)位600余個(gè)，地下車(chē)位近300個(gè)，相對于1780戶(hù)業(yè)主，停車(chē)位數量先天不足。在這種情況下，最先入住的部分老業(yè)主與物業(yè)溝通后將一些地面車(chē)位固定下來(lái)，且當時(shí)小區對外來(lái)車(chē)輛停車(chē)收費標準較低，更加劇了小區停車(chē)難。

新業(yè)委會(huì )成立后不久，從公平角度出發(fā)，對小區的機動(dòng)車(chē)停車(chē)管理辦法進(jìn)行調整：要求業(yè)主“兩證”（房產(chǎn)證、駕駛證）統一的第一輛車(chē)才能享受業(yè)主車(chē)輛的停車(chē)待遇，按照每月200元收費，其它不符合標準的車(chē)輛一律按照每小時(shí)10元收費，上限為一天80元。

新規惹怒一部分既得利益的業(yè)主，主要是那些將房子出租，或是家有多輛私家車(chē)的老住戶(hù)，但新規給小區帶來(lái)切實(shí)的收益——新規出臺前，雖然小區每晚車(chē)滿(mǎn)為患，物業(yè)每個(gè)季度上報給業(yè)委會(huì )的臨時(shí)停車(chē)費僅9000元；新規實(shí)行后，每個(gè)季度的臨時(shí)停車(chē)費變成7萬(wàn)多元。

記者了解到，根據現行的《物業(yè)法》《物業(yè)管理條例》，是否租戶(hù)與業(yè)主享有同樣的停車(chē)權利等，同樣屬于業(yè)主共同決定的事項。

在實(shí)踐過(guò)程中，更細化、更人性化的管理規則往往更受歡迎。在共富二村，小區業(yè)委會(huì )在大量排摸后，就專(zhuān)門(mén)印制停車(chē)證和免費停車(chē)券，停車(chē)證又分為臨時(shí)停車(chē)、租房戶(hù)和常住居民，65歲以上老人和特殊困難家庭子女探望還可免費停車(chē)兩小時(shí)。

根據小區不同的情況，市場(chǎng)化的價(jià)格調節手段也值得嘗試。不少小區租用地面車(chē)位比地下車(chē)位便宜，導致地面車(chē)滿(mǎn)為患，這個(gè)規則是否可以改變？業(yè)主第一輛車(chē)和第二輛車(chē)、第三輛車(chē)的停車(chē)費是否可以?xún)r(jià)格不同？租戶(hù)的停車(chē)費是否可以適當上浮，以更好地保障業(yè)主權益？大型車(chē)因為占地面積大，停車(chē)費是否可以高于小型車(chē)？

遵守規則比制定規則更重要

業(yè)主達成共識、業(yè)委會(huì )形成公約很重要，物業(yè)、居委會(huì )、業(yè)委會(huì )“三駕馬車(chē)”有效聯(lián)動(dòng)不可或缺。

在達安花園，一方面，小區外來(lái)車(chē)輛多，有“達安社會(huì )停車(chē)場(chǎng)”之稱(chēng)；另一方面，老物業(yè)幫部分業(yè)主私裝了地鎖，加劇了小區停車(chē)難。

新的業(yè)委會(huì )上臺后梳理問(wèn)題，意識到地樁違規，會(huì )同居委、物業(yè)一起，修訂了臨時(shí)停車(chē)補充辦法，花費大量精力完成“兩證”對照登記，為符合要求停車(chē)規定的業(yè)主車(chē)輛發(fā)了“臨時(shí)通行證”。但物業(yè)執行不到位，補充條款很快“名存實(shí)亡”——地樁鎖的拆除工作，起了頭就沒(méi)有了下文；對外來(lái)車(chē)輛的管理，隨著(zhù)車(chē)輛識別后續工作執行不嚴，再次陷入混亂。

業(yè)委會(huì )意識到，在小區推進(jìn)任何事務(wù)都離不開(kāi)物業(yè)，決定先完成物業(yè)選聘和合同簽訂。目前已完成物業(yè)交接。由于小區的車(chē)位配比只有1:0.3，業(yè)委會(huì )已著(zhù)手小區三個(gè)停車(chē)規約文本的修訂，包括拆除違規地鎖等。

很多小區協(xié)調停車(chē)問(wèn)題后發(fā)現，業(yè)主達成共識、業(yè)委會(huì )形成公約很重要，物業(yè)、居委會(huì )、業(yè)委會(huì )“三駕馬車(chē)”有效聯(lián)動(dòng)也不可或缺。居委會(huì )利用人頭熟的優(yōu)勢，與業(yè)委會(huì )一同溝通協(xié)調居民，物業(yè)則是小區停車(chē)的管理責任人。

同濟大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授馬衛民建議，為規范物業(yè)停車(chē)管理，由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司簽訂《停車(chē)管理服務(wù)合同》，在合同中明確物業(yè)停車(chē)服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量標準、停車(chē)收益分配等事宜，以保障業(yè)主與物業(yè)雙方的權利與義務(wù)，避免糾紛。

此外，強化小區自治管理，就小區停車(chē)事宜制定收費管理細則，簽訂停車(chē)管理服務(wù)合同，明確停車(chē)管理義務(wù)與責任；做到停車(chē)費收支財務(wù)公開(kāi)，每半年向業(yè)主公示，并將大部分按期結轉維修資金賬戶(hù)，接受業(yè)委會(huì )和全體業(yè)主的監督。

潘海嘯認為，在小區停車(chē)問(wèn)題上，政府和居民應有“清晰邊界”。比如，在美國，新建住宅項目設定停車(chē)最低配建標準。在日本，買(mǎi)車(chē)時(shí)必須出具固定車(chē)位證明。在英國，道路停車(chē)有詳細的標準規定。這些都是政府從源頭上進(jìn)行的車(chē)輛管理。而小區內部停車(chē)問(wèn)題，則要依靠居民自治完成。